Se lancer en marchand de biens fait rêver : repérer un actif sous-exploité, le transformer (juridiquement, techniquement, commercialement), puis le revendre avec une plus-value. Dans la réalité, beaucoup se heurtent aux mêmes obstacles : apport élevé, garanties bancaires, manque de réseau, difficulté à sourcer des opportunités qui “sortent du lot”.
L’Union des Marchands de Biens (UMDB), lancée par expériences avec Nassim Boukrouh et Hugo Legname, s’est construite précisément pour répondre à ces freins, avec un modèle immobilier alternatif : financement à 100 % sans apport, accompagnement du sourcing à la revente et mise en réseau avec des professionnels clés (marchands, investisseurs, notaires, experts).
Ce positionnement est porté par des résultats annoncés : plus de 200 opérations déjà réalisées et plus de 200 000 m² de friches, terrains et bâtiments transformés. Et il est illustré par un témoignage devenu emblématique : Théo, 23 ans, parti de zéro, qui raconte avoir trouvé une friche après 150 prospections (dont 64 visites), puis réalisé une opération avec achat à 3,8 M€ et revente autour de 8 M€, pour une marge d’environ 4 M€ (dont environ un tiers pour lui).
Pourquoi devenir marchand de biens semble “réservé” à une minorité ?
Le métier de marchand de biens est un accélérateur potentiel, mais il demande une exécution précise. Les blocages les plus fréquents ne viennent pas uniquement de la motivation : ils sont structurels.
Les barrières classiques à l’entrée
- Le financement: dans les schémas traditionnels, l’accès au crédit implique souvent un historique, des garanties et un apport.
- Le sourcing: identifier une vraie opportunité (prix, potentiel, contraintes, sortie) est un savoir-faire qui s’apprend et se structure.
- La sécurisation: une opération se gagne sur la maîtrise des étapes (analyse, montage, négociation, promesse/compromis, validations, stratégie de sortie).
- Le réseau: notaires, investisseurs, experts, opérateurs… L’écosystème est un levier majeur pour aller vite et bien.
Résultat : beaucoup abandonnent avant la première opération, non pas par manque d’envie, mais parce qu’ils restent seuls face à un projet complexe.
Ce que propose l’UMDB : un modèle “financer + accompagner + connecter”
L’UMDB se présente comme un tremplin pour les personnes qui veulent passer de la théorie à l’action, en réduisant les freins les plus pénalisants au départ.
Les piliers du modèle UMDB
- Financement à 100 % des opérations, annoncé sans apport personnel, ce qui change radicalement la rampe de lancement.
- Accompagnement complet: de la prospection (sourcing) jusqu’à la revente, avec une méthode et des validations.
- Mise en réseau: accès à une communauté et à un réseau national d’acteurs utiles à la réussite des deals (marchands, investisseurs, notaires, experts).
- Partage de la valeur: le modèle est décrit comme “gagnant-gagnant”, avec une logique de collaboration et de partage des marges selon les projets.
Dans ce type d’approche, l’intérêt est double : accélérer l’apprentissage (par la méthode et l’encadrement) et débloquer l’accès aux opérations (par le financement et le réseau).
UMDB vs parcours classique : ce qui change concrètement
Pour visualiser l’apport, voici une comparaison synthétique entre un parcours traditionnel et un modèle accompagné/structuré comme celui décrit par l’UMDB.
| Point clé | Parcours classique (souvent) | Approche UMDB (selon le modèle présenté) |
|---|---|---|
| Accès au financement | Apport + garanties + historique demandés | Financement à 100 % annoncé, sans apport |
| Apprentissage | Essais/erreurs en autonomie | Accompagnement du sourcing à la revente |
| Réseau | Construction lente, dépend du milieu | Mise en relation avec marchands, investisseurs, notaires, experts |
| Sourcing d’opportunités | Prospection isolée, parfois décourageante | Méthode et validation d’opportunité avec une équipe |
| Capacité à gérer des dossiers complexes | Montée en compétence progressive | Montage structuré, stratégie de sortie travaillée |
Succès story : Théo, 23 ans, parti de zéro (et une opération à 4 M€ de marge)
Le témoignage de Théo est souvent cité parce qu’il coche plusieurs cases rares en même temps : jeune âge, départ sans capital, première opération, et ampleur du projet.
Les chiffres clés du témoignage
- 150 prospections réalisées
- 64 visites avant de trouver le bon dossier
- Achat annoncé à 3,8 M€
- Revente autour de 8 M€
- Marge d’environ 4 M€, avec environ un tiers pour Théo
Ce récit met en avant une idée simple et motivante : la performance vient rarement d’un “coup de chance” isolé, mais d’un volume d’actions (prospection), d’une méthode de sélection, et d’un cadre d’exécution.
Le déclic : transformer un moment “perdu” en opportunité
Dans son histoire, l’opportunité naît d’un épisode inattendu : une panne de voiture dans une zone industrielle près d’Ayse, à environ 30 minutes de Genève. Au lieu de laisser filer le temps, il part en repérage et identifie un entrepôt à potentiel.
Ce point est important pour tout porteur de projet : les opportunités “hors marché” ou atypiques se trouvent souvent via l’observation terrain et une discipline de prospection, plus que via la recherche passive.
La méthode : du repérage à la revente, étape par étape
Le témoignage décrit une progression structurée :
- Repérer une friche / un bâtiment avec potentiel.
- Valider l’opportunité avec l'équipe (analyse et faisabilité).
- Obtenir le financement annoncé à 100 %.
- Construire la stratégie (découpe, commercialisation, sortie).
- Revendre dans de bonnes conditions, avec une marge significative.
Dans un univers où les erreurs coûtent cher, l’intérêt d’un accompagnement est de réduire les angles morts: oublis de contraintes, sous-estimation des délais, mauvais calibrage de la sortie, etc. Ici, le récit insiste sur l’importance d’être guidé et entouré plutôt que de porter seul la complexité.
Ce que cette histoire prouve (au-delà des chiffres)
Le cas de Théo ne se résume pas à un montant : il illustre des mécanismes reproductibles pour qui veut se lancer sérieusement.
1) La prospection “fait” les deals
150 prospections et 64 visites rappellent une réalité souvent oubliée : la première opportunité n’arrive pas au bout de 3 annonces, mais au bout d’un processus. Quand la prospection est cadrée, elle devient une compétence, pas une loterie.
2) Le réseau est un multiplicateur de vitesse
Être mis en relation avec des professionnels (notaires, experts, investisseurs, marchands) peut accélérer :
- la compréhension des contraintes et usages locaux,
- la qualité des dossiers,
- la fiabilité des estimations,
- et la capacité à sécuriser la sortie.
3) Le financement à 100 % change la règle du jeu
L’accès à un financement annoncé sans apport répond à une frustration fréquente : “J’ai l’énergie et la méthode, mais pas le capital initial.” Dans un schéma classique, cette barrière peut immobiliser un projet pendant des années.
Ici, le modèle mis en avant consiste à débloquer l’opération en s’appuyant sur une structure, tout en partageant la valeur créée. Pour de nombreux débutants, c’est un compromis attractif : avancer plus vite, apprendre sur une vraie opération, et capter une part de marge.
À qui s’adresse l’UMDB ?
D’après le positionnement décrit, l’UMDB peut intéresser plusieurs profils, à condition d’être dans une logique d’action.
Profils typiques
- Débutants motivés: ceux qui veulent un cadre, une méthode et un accès à des opérations sans immobiliser un apport important.
- Investisseurs locatifs: ceux qui veulent passer à l’achat-revente / marchand de biens avec un accompagnement plus poussé.
- Entrepreneurs et profils terrain: ceux qui savent prospecter, négocier, s’organiser, et veulent industrialiser leur approche.
- Personnes sans réseau immobilier: ceux qui veulent gagner du temps en s’entourant d’un écosystème.
L’idée n’est pas de vendre une “formule magique”, mais de proposer un chemin plus encadré pour transformer l’effort en résultat mesurable.
Comment maximiser ses chances de réussite dans ce type de modèle ?
Même avec une structure, le facteur décisif reste l’exécution. Le témoignage de Théo met en avant des comportements concrets qui augmentent fortement les probabilités de signer une opération.
Les bonnes pratiques à retenir
- Se fixer un objectif temporel: par exemple, “ramener une opération en X semaines”, pour garder le rythme.
- Bloquer des créneaux de prospection: même 5 à 6 heures par semaine, si elles sont régulières et intensives.
- Documenter chaque visite: photos, surfaces, accès, contraintes visibles, hypothèses de sortie, questions à poser.
- Demander des validations: faire relire, challenger les hypothèses, confronter l’intuition au réel.
- Travailler l’endurance: accepter que des dossiers tombent à l’eau et continuer, sans perdre le tempo.
Autrement dit : méthode + volume + réseau est un trio redoutablement efficace dans l’immobilier d’opportunité.
UMDB en quelques repères : ce qu’il faut retenir
Si vous cherchez une lecture rapide, voici l’essentiel.
- L’UMDB, lancée par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, met en avant un modèle qui vise à rendre le métier de marchand de biens plus accessible.
- Le cœur de l’offre repose sur : financement à 100 % sans apport, accompagnement de A à Z et mise en réseau.
- La structure annonce plus de 200 opérations réalisées et plus de 200 000 m² de friches, terrains et bâtiments transformés.
- Le témoignage de Théo illustre le potentiel : achat à 3,8 M€, revente autour de 8 M€, marge d’environ 4 M€, après 150 prospections et 64 visites.
Conclusion : se lancer sans se ruiner, et surtout sans rester seul
Le message central porté par l’UMDB est simple : les barrières classiques (apport, garanties, expérience, réseau) ne doivent pas forcément empêcher de démarrer. Avec un cadre, une méthode, un accompagnement et des connexions utiles, il devient possible de viser des opérations plus ambitieuses, plus vite, tout en apprenant sur le terrain.
Le parcours de Théo montre une chose de manière très concrète : quand on combine discipline de prospection, validation structurée et accès à des ressources (financement, experts, réseau), on peut transformer une première opération en véritable tremplin. Pour celles et ceux qui veulent passer à l’action, c’est précisément ce type d’écosystème qui peut faire la différence entre “j’y pense” et “je signe”.
